La sicurezza condominiale non consiste semplicemente nell’installare un digicode sulla porta d’ingresso o una telecamera nel cortile.
Un condominio può avere un portone apparentemente robusto e, allo stesso tempo, presentare una porta di servizio che non si richiude, un garage accessibile con telecomandi non più controllati, una cantina poco protetta o un badge smarrito ancora attivo.
Per proteggere realmente residenti, visitatori e beni presenti nelle parti comuni è necessario considerare l’edificio come un unico sistema.
Gli elementi da valutare comprendono:
- portone e porte secondarie;
- serrature, cilindri e chiudiporta;
- citofoni, videocitofoni, badge e codici;
- garage e autorimesse;
- cantine e locali per biciclette;
- locali tecnici;
- illuminazione;
- videosorveglianza;
- sicurezza antincendio;
- procedure per residenti, fornitori e manutentori;
- manutenzione periodica degli impianti.
La sicurezza dipende quindi dalla combinazione tra protezione meccanica, controllo elettronico degli accessi, corretta manutenzione e comportamento degli utilizzatori.
Come migliorare la sicurezza di un condominio
Per migliorare la sicurezza di un condominio bisogna innanzitutto individuare tutti i punti attraverso i quali una persona può entrare nell’edificio o raggiungere le aree comuni.
Le prime attività da svolgere sono:
- controllare che il portone si richiuda dopo ogni passaggio;
- verificare serratura, cilindro, incontro e chiudiporta;
- censire porte secondarie, garage, cantine e locali tecnici;
- controllare chi possiede chiavi, badge e telecomandi;
- disattivare le credenziali smarrite o non più autorizzate;
- cambiare i codici condivisi quando non sono più riservati;
- verificare illuminazione e vie di passaggio;
- programmare la manutenzione periodica;
- valutare eventuali obblighi antincendio;
- definire una procedura per segnalare e risolvere rapidamente i guasti.
Aggiungere nuovi dispositivi senza correggere le debolezze esistenti può generare costi senza eliminare il rischio principale.
Quali sono i rischi più frequenti nelle parti comuni?
A differenza di una casa indipendente, il condominio viene attraversato quotidianamente da numerose persone.
Oltre ai residenti possono accedere:
- ospiti;
- corrieri;
- imprese di pulizia;
- tecnici;
- manutentori;
- amministratori;
- fornitori;
- personale sanitario o assistenziale;
- agenti immobiliari;
- operatori delle utenze.
L’elevato numero di passaggi aumenta la probabilità che una porta venga lasciata aperta, che un codice sia comunicato a persone esterne o che una chiave non venga restituita.
Tra le vulnerabilità più comuni troviamo:
- portone che rimane socchiuso;
- chiudiporta non regolato;
- serratura usurata;
- cilindro che si muove o sporge eccessivamente;
- codice condiviso con troppe persone;
- badge smarrito non disattivato;
- telecomando del garage appartenente a un ex residente;
- porta delle cantine non protetta;
- locale biciclette lasciato aperto;
- locale tecnico accessibile senza autorizzazione;
- scarsa illuminazione;
- porte tagliafuoco bloccate in posizione aperta;
- assenza di una procedura per la gestione dei guasti.
L’ingresso principale non è sempre il punto più debole. Molto spesso il rischio maggiore si trova in un accesso secondario utilizzato meno frequentemente e controllato con minore attenzione.
Chi è responsabile della sicurezza condominiale?
La gestione della sicurezza coinvolge principalmente:
- amministratore di condominio;
- assemblea condominiale;
- consiglio di condominio, quando presente;
- residenti e utilizzatori dell’edificio;
- imprese incaricate della manutenzione.
Ogni soggetto ha compiti differenti.
L’amministratore cura la gestione ordinaria delle parti comuni, dà esecuzione alle deliberazioni dell’assemblea, disciplina l’uso dei servizi comuni e si occupa degli interventi necessari alla conservazione dell’edificio.
L’assemblea decide generalmente gli interventi straordinari, come la sostituzione completa del portone, l’installazione di un nuovo sistema di controllo accessi o la realizzazione di un impianto di videosorveglianza.
I residenti devono utilizzare correttamente gli impianti, rispettare il regolamento e segnalare tempestivamente eventuali anomalie.
Quali sono i compiti dell’amministratore?
In materia di sicurezza delle parti comuni, l’amministratore dovrebbe:
- raccogliere le segnalazioni dei residenti;
- organizzare la manutenzione ordinaria;
- verificare che le deliberazioni dell’assemblea vengano eseguite;
- conservare la documentazione relativa agli impianti;
- richiedere preventivi per gli interventi necessari;
- informare i condomini delle situazioni rilevanti;
- attivarsi quando viene segnalato un pericolo;
- affidare controlli e lavori a soggetti competenti;
- mantenere aggiornati i dati relativi agli impianti comuni;
- predisporre un calendario di manutenzione.
L’amministratore non può però decidere autonomamente qualsiasi intervento. I lavori straordinari e le innovazioni sulle parti comuni devono normalmente essere sottoposti all’assemblea, salvo i casi urgenti previsti dalla normativa.
Qual è il ruolo dei residenti?
Un sistema di sicurezza può essere tecnicamente valido e diventare inefficace a causa di comportamenti scorretti.
I residenti dovrebbero:
- verificare che il portone si richiuda;
- non bloccare le porte in posizione aperta;
- non comunicare codici a persone non autorizzate;
- non far entrare sconosciuti senza verificarne l’identità;
- segnalare immediatamente lo smarrimento di badge o telecomandi;
- restituire tutte le credenziali quando lasciano l’immobile;
- comunicare guasti a serrature, citofoni e illuminazione;
- rispettare le regole di accesso a garage e locali comuni;
- non ostacolare le vie di passaggio o le porte tagliafuoco.
La sicurezza condominiale richiede continuità. Una porta lasciata aperta anche solo occasionalmente può rendere inutile un sistema di controllo accessi evoluto.
Quali dispositivi sono obbligatori in condominio?
Non esiste un elenco unico di dispositivi obbligatori valido per tutti i condomini.
Gli obblighi dipendono da diversi fattori:
- altezza dell’edificio;
- anno di costruzione;
- configurazione del fabbricato;
- presenza di autorimesse;
- presenza di impianti termici;
- numero e tipologia degli accessi;
- destinazione dei locali;
- caratteristiche delle vie di esodo;
- normativa antincendio applicabile;
- regolamento condominiale.
Un digicode, un badge o un videocitofono possono essere molto utili, ma non sono automaticamente obbligatori in qualsiasi edificio.
Anche estintori, illuminazione di emergenza, porte tagliafuoco, sistemi di allarme e dispositivi di evacuazione dei fumi devono essere valutati in base alle caratteristiche reali del condominio.
Per gli aspetti normativi e antincendio è opportuno rivolgersi a un tecnico abilitato, soprattutto quando l’edificio presenta autorimesse, centrali termiche o un’altezza antincendio rilevante.
Come mettere in sicurezza il portone condominiale
Il portone rappresenta il primo filtro tra lo spazio pubblico e l’interno dell’edificio.
Per offrire una protezione efficace dovrebbe:
- chiudersi completamente dopo ogni passaggio;
- avere una serratura adatta a un utilizzo frequente;
- essere correttamente allineato al telaio;
- consentire allo scrocco di entrare completamente nell’incontro;
- avere un cilindro adeguato;
- non presentare giochi o deformazioni;
- essere abbinato a un chiudiporta correttamente dimensionato;
- permettere l’uscita dall’interno secondo le esigenze dell’edificio.
Una porta robusta che rimane socchiusa non garantisce una protezione reale.
Perché il chiudiporta è così importante?
Il chiudiporta riporta automaticamente l’anta nella posizione di chiusura dopo il passaggio.
Nei condomini è particolarmente importante perché riduce il rischio che il portone venga lasciato aperto involontariamente.
Quando la porta non si richiude, le cause possono essere:
- chiudiporta scarico;
- regolazione non corretta;
- dispositivo non adatto al peso dell’anta;
- cerniere usurate;
- porta abbassata;
- incontro non allineato;
- guarnizioni che creano eccessivo attrito;
- oggetti utilizzati per bloccare l’anta.
Prima di sostituire il sistema di accesso è quindi necessario verificare che il portone funzioni correttamente dal punto di vista meccanico.
Serratura e cilindro: che cosa bisogna controllare?
La serratura deve essere scelta in base al tipo di porta, alla frequenza dei passaggi e alle misure tecniche.
Per una serratura da incasso bisogna verificare almeno:
- entrata;
- interasse;
- altezza e larghezza del frontale;
- profondità della cassa;
- quadro maniglia;
- tipo di foro;
- posizione dello scrocco;
- verso e senso di apertura;
- compatibilità con il cilindro;
- posizione dell’incontro.
Per il cilindro della serratura bisogna invece controllare:
- misura dal centro della vite verso il lato interno;
- misura dal centro della vite verso il lato esterno;
- doppia entrata, pomolo o mezzo cilindro;
- eventuale funzione frizionata;
- finitura;
- compatibilità con defender e placche;
- livello di sicurezza richiesto;
- gestione delle copie delle chiavi.
Nei cilindri asimmetrici il verso è fondamentale: un cilindro 30 × 40 mm non è automaticamente equivalente a un 40 × 30 mm.
Quando indicate nella scheda tecnica, possono essere valutate protezioni anti-estrazione, anti-perforazione, anti-scasso e anti-spezzamento.
Per approfondire il funzionamento dell’intero sistema puoi leggere anche la guida sulle serrature a cilindro.
Serratura elettrica per portone o cancello
Una serratura elettrica può essere utilizzata insieme a citofono, tastiera o sistema di controllo accessi.
La scelta deve considerare:
- tipo di porta o cancello;
- montaggio interno o esterno;
- tensione di alimentazione;
- frequenza di utilizzo;
- presenza di automazioni;
- modalità di apertura;
- compatibilità con l’incontro;
- comportamento in caso di assenza di alimentazione;
- necessità di apertura meccanica;
- protezione dagli agenti atmosferici.
La sola presenza di un comando elettrico non garantisce la sicurezza. La parte meccanica deve essere compatibile, correttamente installata e sottoposta a manutenzione.
Digicode, badge o chiave: quale sistema scegliere?
Non esiste un sistema migliore in assoluto.
La scelta dipende dal numero di residenti, dalla frequenza dei traslochi, dal numero di ingressi, dalla presenza di fornitori e dalla capacità del condominio di gestire le credenziali.
Digicode
Il digicode è semplice e non richiede una credenziale fisica.
Il principale limite è la facilità con cui il codice può essere comunicato a terzi. Quando la combinazione è conosciuta da troppe persone, deve essere modificata.
È indicato per edifici nei quali:
- il numero di utilizzatori è contenuto;
- il codice viene aggiornato periodicamente;
- esiste una procedura chiara per la gestione;
- non è richiesta l’identificazione del singolo utente.
Badge
Il badge è pratico e può essere associato a un singolo utilizzatore.
Il vantaggio principale è la possibilità di disattivarlo in caso di smarrimento o cessazione dell’autorizzazione.
Richiede però una gestione ordinata:
- registro di consegna;
- identificazione del titolare;
- disattivazione dei badge smarriti;
- aggiornamento dopo ogni trasloco;
- controllo del numero di credenziali per appartamento;
- protezione delle credenziali amministrative.
Chiave meccanica
La chiave meccanica resta una soluzione affidabile e con esigenze tecnologiche limitate.
La gestione deve però prevedere:
- censimento delle copie;
- restituzione dopo il trasferimento;
- controllo delle duplicazioni;
- sostituzione del cilindro quando le copie non sono più controllabili;
- scelta di cilindri adatti all’utilizzo collettivo.
Interfono e videocitofono
L’interfono permette al residente di comunicare con il visitatore prima di aprire.
Il videocitofono aggiunge l’identificazione visiva, ma il risultato dipende comunque dal comportamento dell’utente. Aprire senza verificare l’identità annulla il vantaggio del sistema.
Controllo accessi elettronico
Un sistema elettronico può consentire:
- credenziali individuali;
- disattivazione degli utenti;
- accessi temporanei;
- gestione di più varchi;
- eventuale storico degli eventi, quando previsto;
- integrazione con badge, codici o smartphone.
Prima dell’installazione bisogna stabilire chi sarà responsabile della configurazione e dell’aggiornamento del sistema.
Come gestire correttamente badge, codici e telecomandi
La gestione delle credenziali è importante quanto l’hardware.
Il condominio dovrebbe definire una procedura che indichi:
- chi può rilasciare una credenziale;
- come viene registrato il destinatario;
- quante credenziali possono essere assegnate;
- cosa fare in caso di smarrimento;
- quando disattivare un badge;
- chi può modificare il codice;
- ogni quanto aggiornare la combinazione;
- come gestire gli ex residenti;
- come autorizzare temporaneamente tecnici e manutentori;
- come conservare le credenziali amministrative.
Un badge smarrito non deve essere soltanto sostituito: quello precedente deve essere disattivato.
Un codice conosciuto da ex residenti, corrieri o fornitori non può più essere considerato riservato.
Chiave unica e organigramma: qual è la differenza?
La chiave unica e l’organigramma non sono la stessa cosa.
Con un sistema a chiave unica, una stessa chiave apre tutti i cilindri configurati.
Con un organigramma, invece, vengono creati diversi livelli di autorizzazione.
Per esempio:
- la chiave del residente apre il portone e la propria cantina;
- la chiave del manutentore apre esclusivamente i locali tecnici;
- la chiave dell’impresa di pulizia apre il portone e il deposito dei materiali;
- una chiave generale apre più accessi autorizzati;
- la chiave del garage non apre gli altri locali comuni.
L’organigramma permette quindi di ridurre il numero di chiavi senza concedere a tutti l’accesso a ogni spazio.
Puoi approfondire il funzionamento dei sistemi a chiave uguale nella guida dedicata alla chiave unica per più serrature.
Prima di progettare un organigramma bisogna definire:
- porte e locali coinvolti;
- utenti autorizzati;
- livelli di accesso;
- numero di chiavi;
- eventuali ampliamenti futuri;
- gestione delle duplicazioni;
- cilindri, serrature e lucchetti compatibili.
Videosorveglianza condominiale: quali regole rispettare?
La videosorveglianza può essere utile in presenza di intrusioni, furti, danneggiamenti o episodi ripetuti nelle parti comuni.
Non deve però essere considerata un sostituto di porte, serrature e sistemi di accesso correttamente funzionanti.
L’installazione di un impianto condominiale deve essere deliberata dall’assemblea secondo le maggioranze previste.
La gestione deve inoltre rispettare alcuni principi fondamentali:
- finalità chiare e legittime;
- riprese proporzionate;
- esclusione degli spazi privati;
- cartelli prima dell’ingresso nell’area sorvegliata;
- accesso alle registrazioni limitato;
- protezione delle credenziali;
- periodo di conservazione definito;
- cancellazione automatica quando possibile;
- individuazione del titolare e degli eventuali responsabili del trattamento.
Le telecamere non dovrebbero riprendere in modo mirato porte di singoli appartamenti, balconi, finestre o altri spazi privati.
Per quanto tempo possono essere conservate le immagini?
Le immagini non devono essere conservate più a lungo di quanto necessario rispetto alla finalità dell’impianto.
Il periodo deve essere stabilito considerando:
- tipo di rischio;
- frequenza con cui vengono controllate le aree;
- giorni di chiusura;
- probabilità che un evento venga scoperto in ritardo;
- caratteristiche del sistema;
- diritti delle persone riprese.
Il Garante Privacy indica che, in ambito condominiale, può essere congruo un termine che non oltrepassi sette giorni. Periodi più lunghi o comunque superiori alle normali esigenze devono essere adeguatamente motivati.
Sicurezza antincendio nelle parti comuni
La sicurezza antincendio varia in base alle caratteristiche dell’edificio.
Gli edifici destinati a uso civile con altezza antincendio superiore a 24 metri rientrano tra le attività soggette ai controlli di prevenzione incendi previsti dal D.P.R. 151/2011.
Possono inoltre essere soggette a regole specifiche altre attività presenti nel condominio, come:
- autorimesse;
- centrali termiche;
- depositi;
- attività commerciali;
- uffici di determinate dimensioni.
A seconda del caso, bisogna controllare:
- porte tagliafuoco;
- dispositivi di autochiusura;
- vie di esodo;
- illuminazione di sicurezza;
- sistemi di evacuazione di fumo e calore;
- estintori, quando previsti;
- sistemi di allarme;
- segnaletica;
- accessi per i mezzi di soccorso;
- stato delle autorimesse;
- stato delle centrali termiche.
Non tutti questi dispositivi sono obbligatori in qualsiasi condominio. La verifica deve essere eseguita in base all’edificio e alle attività effettivamente presenti.
Perché non bisogna bloccare una porta tagliafuoco?
Una porta tagliafuoco deve potersi chiudere correttamente quando necessario.
Bloccarla con cunei, mobili o altri oggetti può impedirle di svolgere la funzione per cui è stata installata.
Durante i controlli bisogna verificare:
- integrità dell’anta;
- funzionamento delle cerniere;
- corretta chiusura;
- stato delle guarnizioni;
- funzionamento del dispositivo di autochiusura;
- assenza di ostacoli;
- leggibilità della segnaletica;
- presenza della documentazione prevista.
Eventuali anomalie devono essere segnalate all’amministratore e valutate da un tecnico competente.
Come proteggere garage e autorimesse
Il garage rappresenta spesso un accesso indiretto alle scale, agli ascensori e agli altri spazi comuni.
È opportuno controllare:
- chiusura automatica del cancello;
- tempo durante il quale rimane aperto;
- stato dell’automazione;
- funzionamento dei telecomandi;
- gestione dei badge;
- accessi pedonali;
- porte di collegamento con le scale;
- illuminazione;
- eventuali zone non visibili;
- credenziali appartenenti a ex residenti.
Un cancello automatico che rimane aperto troppo a lungo può consentire l’ingresso a persone o veicoli non autorizzati.
Come proteggere cantine e locali per biciclette
Cantine e locali per biciclette sono spesso meno frequentati e possono contenere beni facilmente trasportabili.
La protezione dovrebbe essere organizzata su due livelli:
- controllo dell’accesso al locale comune;
- chiusura individuale della cantina, del box o della bicicletta.
È opportuno verificare:
- porta comune;
- serratura;
- cilindro;
- chiudiporta;
- finestre;
- illuminazione;
- accessi dall’autorimessa;
- griglie e aperture;
- punti di ancoraggio per biciclette;
- gestione delle chiavi.
Per porte o locali che richiedono una chiusura supplementare si possono valutare serrature da applicare a chiavistello, sempre dopo aver controllato dimensioni, supporto, verso di apertura e modalità di installazione.
Per biciclette, box e chiusure individuali è possibile consultare la categoria dedicata ai lucchetti.
Un lucchetto robusto non è sufficiente quando viene utilizzato con una catena sottile o un punto di ancoraggio facilmente rimovibile.
Come proteggere i locali tecnici
Centrale termica, quadri elettrici, vani impiantistici e altri spazi tecnici devono essere accessibili soltanto alle persone autorizzate.
La gestione può prevedere:
- chiave dedicata;
- badge;
- organigramma;
- registro degli accessi;
- consegna temporanea della credenziale;
- segnaletica;
- procedura per i manutentori;
- cassetta portachiavi gestita in modo controllato.
Le cassette porta chiavi possono essere considerate per esigenze specifiche di condivisione o custodia, ma devono essere scelte e posizionate in modo coerente con il livello di rischio.
La chiusura dei locali tecnici non deve ostacolare gli interventi di emergenza o le modalità di accesso previste dalle regole applicabili.
Perché l’illuminazione è un elemento di sicurezza?
Una scarsa illuminazione aumenta il rischio di cadute e rende più difficile riconoscere persone, ostacoli o situazioni anomale.
Le aree da verificare comprendono:
- ingresso;
- pianerottoli;
- scale;
- corridoi;
- garage;
- cantine;
- percorsi esterni;
- locali per biciclette;
- porte di servizio;
- area dei contenitori per i rifiuti.
Nelle zone utilizzate in modo discontinuo possono essere valutati sensori di presenza, purché siano posizionati correttamente e sottoposti a manutenzione.
L’illuminazione ordinaria non deve essere confusa con l’illuminazione di sicurezza o di emergenza, soggetta a requisiti specifici quando prevista.
Gli errori che rendono vulnerabile un condominio
Proteggere soltanto il portone
Rinforzare l’ingresso principale senza controllare garage, cantine e porte di servizio sposta il rischio verso gli accessi meno sorvegliati.
Installare una telecamera senza riparare la porta
La telecamera può documentare un ingresso, ma non impedisce a un portone difettoso di rimanere aperto.
Sostituire il digicode quando il problema è il chiudiporta
Se la porta non si richiude, modificare il codice non risolve la causa della vulnerabilità.
Consegnare badge senza registrarli
Senza un registro non è possibile sapere quali credenziali siano attive e chi le possieda.
Non cambiare mai il codice
Una combinazione utilizzata per anni può essere conosciuta da ex residenti, corrieri, tecnici e fornitori.
Scegliere una serratura soltanto dalla fotografia
Due serrature simili possono avere entrata, interasse, profondità, frontale o verso differenti. Una foto permette una valutazione iniziale, ma non garantisce la compatibilità.
Trascurare la manutenzione
Una serratura che si blocca, un interfono guasto o una luce non funzionante non sono semplici disagi: possono rappresentare vulnerabilità reali.
Quando una chiave inizia a girare con difficoltà non deve essere forzata. Puoi approfondire il problema nella guida dedicata alla chiave bloccata nella serratura.
Non aggiornare le credenziali dopo un trasloco
Quando un residente lascia l’edificio devono essere recuperati o disattivati:
- badge;
- telecomandi;
- chiavi;
- codici personali;
- credenziali digitali;
- eventuali accessi temporanei.
Checklist per l’audit della sicurezza condominiale
Portone e ingresso principale
- Il portone si richiude dopo ogni passaggio?
- Lo scrocco entra completamente nell’incontro?
- La serratura è adatta a un utilizzo frequente?
- Il cilindro è correttamente dimensionato?
- Il chiudiporta funziona senza urti?
- Il citofono funziona per tutti gli appartamenti?
- Il codice viene cambiato quando necessario?
- I badge smarriti vengono disattivati?
- Le copie delle chiavi sono controllate?
Accessi secondari
- Il garage si richiude automaticamente?
- Le cantine hanno un accesso comune protetto?
- Il locale biciclette rimane chiuso?
- Le porte di servizio sono adeguate?
- I locali tecnici sono accessibili soltanto agli autorizzati?
- Le finestre comuni sono protette?
- Le porte tra garage e scale funzionano correttamente?
Videosorveglianza
- L’installazione è stata deliberata?
- Sono presenti i cartelli?
- Le zone riprese sono proporzionate?
- È esclusa la ripresa degli spazi privati?
- L’accesso alle registrazioni è limitato?
- Il periodo di conservazione è definito?
- Le credenziali dell’impianto sono protette?
- È stato individuato chi può visionare le immagini?
Sicurezza antincendio
- Le vie di passaggio sono libere?
- Le porte tagliafuoco si richiudono?
- I dispositivi presenti sono manutenuti?
- La segnaletica è visibile?
- Gli accessi per i soccorsi sono liberi?
- Le verifiche obbligatorie sono aggiornate?
- Autorimessa e centrale termica sono state valutate?
Organizzazione
- I nuovi residenti ricevono le regole di accesso?
- Gli ex residenti vengono rimossi dal sistema?
- Esiste una procedura per badge e chiavi smarriti?
- I manutentori ricevono credenziali temporanee?
- I guasti vengono segnalati per iscritto?
- È definito chi deve intervenire?
- Esiste un calendario di manutenzione?
Da quali interventi conviene partire?
Gli interventi devono essere ordinati in base al rischio e alla semplicità di esecuzione.
Interventi immediati
- regolare il chiudiporta;
- riparare una serratura difettosa;
- riallineare porta e incontro;
- disattivare badge smarriti;
- cambiare un codice compromesso;
- proteggere un accesso secondario;
- liberare una via di passaggio;
- ripristinare l’illuminazione guasta.
Interventi successivi
- sostituire cilindri usurati;
- censire le copie delle chiavi;
- introdurre un registro badge;
- separare gli accessi ai locali tecnici;
- migliorare la protezione del garage;
- progettare un organigramma;
- sostituire dispositivi non più adeguati.
Interventi strutturali
- sostituzione del portone;
- rinnovo del citofono o videocitofono;
- nuovo sistema di controllo accessi;
- installazione di videosorveglianza;
- adeguamenti antincendio;
- interventi sull’autorimessa;
- revisione completa delle porte di servizio.
Come presentare un intervento all’assemblea
Una proposta basata soltanto su una generica sensazione di insicurezza può essere difficile da approvare.
È preferibile preparare un dossier composto da:
- descrizione del problema;
- fotografie;
- segnalazioni ricevute;
- accessi coinvolti;
- livello di urgenza;
- soluzione tecnica proposta;
- eventuali alternative;
- preventivi comparabili;
- costo di installazione;
- costo di manutenzione;
- modalità di gestione futura;
- benefici attesi;
- ripartizione indicativa della spesa.
Per i sistemi elettronici bisogna considerare non soltanto il prezzo iniziale, ma anche:
- software;
- assistenza;
- batterie;
- sostituzione dei badge;
- aggiornamento degli utenti;
- credenziali amministrative;
- responsabilità della gestione.
Come scegliere i prodotti corretti
La scelta deve partire dal contesto d’uso, non soltanto dal prezzo.
Per ogni accesso bisogna definire:
- tipo di porta;
- materiale;
- numero di passaggi giornalieri;
- ambiente interno o esterno;
- utenti autorizzati;
- livello di sicurezza;
- misure tecniche;
- modalità di apertura;
- manutenzione necessaria;
- compatibilità con gli impianti esistenti.
Prima di consigliare serrature, cilindri, chiudiporta o dispositivi di controllo accessi è opportuno raccogliere:
- foto frontale;
- foto laterale;
- foto del bordo della porta;
- foto dell’incontro;
- misure con metro visibile;
- verso di apertura;
- descrizione dell’utilizzo;
- numero indicativo di passaggi;
- eventuali dispositivi già installati.
Fernand Italia può supportare amministratori, tecnici, installatori e condomini nella valutazione preliminare delle soluzioni presenti a catalogo, comprese le gamme THIRARD.
Per richiedere supporto puoi contattare Fernand Italia allegando fotografie e misure dell’accesso da proteggere.
Conclusione
La sicurezza condominiale non si ottiene installando dispositivi in modo casuale.
Il punto di partenza è comprendere:
- chi entra nell’edificio;
- attraverso quali accessi;
- con quale credenziale;
- quali spazi può raggiungere;
- quali dispositivi devono essere mantenuti;
- chi è responsabile della gestione.
Le priorità sono:
- portone che si richiude correttamente;
- serratura e cilindro adeguati;
- controllo delle chiavi e dei badge;
- protezione degli accessi secondari;
- manutenzione periodica;
- rispetto delle regole sulla videosorveglianza;
- verifica degli obblighi antincendio;
- procedure condivise tra amministratore e residenti.
Un sistema semplice, correttamente gestito e sottoposto a manutenzione può essere più efficace di una soluzione avanzata priva di organizzazione.
Domande frequenti sulla sicurezza condominiale
Il digicode è obbligatorio in condominio?
No. Non esiste un obbligo generale di installare una tastiera a codice in ogni condominio. È una possibile soluzione di controllo accessi da scegliere in base alle caratteristiche dell’edificio.
Chi deve occuparsi della manutenzione del portone?
L’amministratore gestisce la manutenzione ordinaria delle parti comuni e dà esecuzione alle deliberazioni dell’assemblea. I residenti devono segnalare tempestivamente eventuali guasti.
L’amministratore può installare telecamere senza assemblea?
L’impianto di videosorveglianza sulle parti comuni deve essere approvato dall’assemblea condominiale secondo le maggioranze previste dalla normativa.
Quanto tempo possono essere conservate le immagini?
Le immagini devono essere conservate solo per il periodo necessario. Il Garante Privacy considera generalmente congruo, in ambito condominiale, un termine non superiore a sette giorni, salvo esigenze specifiche adeguatamente motivate.
Gli estintori sono obbligatori in ogni condominio?
Non automaticamente. Gli obblighi dipendono dalle caratteristiche dell’edificio e dalla presenza di attività soggette, come autorimesse o impianti termici.
È meglio utilizzare badge o chiavi?
Dipende dal numero di utenti e dalla capacità di gestione. I badge possono essere disattivati, ma richiedono un registro aggiornato. Le chiavi richiedono meno gestione tecnologica, ma le copie devono essere controllate.
Che cos’è un organigramma di chiavi?
È un sistema nel quale chiavi differenti possiedono diversi diritti di accesso. Alcune aprono una sola porta, altre un gruppo di porte e una chiave generale può aprire più accessi autorizzati.
Che cosa bisogna controllare se il portone rimane aperto?
Bisogna verificare chiudiporta, cerniere, allineamento, incontro, scrocco, peso dell’anta e stato della serratura.
Come si sceglie il cilindro del portone?
Bisogna rilevare la misura dal centro della vite di fissaggio verso il lato interno e quello esterno, identificare la tipologia e verificare compatibilità con serratura, placca e defender.
Una fotografia è sufficiente per identificare la serratura?
No. La fotografia è utile per una prima valutazione, ma servono anche entrata, interasse, frontale, profondità della cassa, quadro e verso di apertura.
Fernand Italia può aiutare a valutare la soluzione?
Sì. È possibile inviare fotografie, misure e descrizione dell’utilizzo attraverso la pagina Contatti Fernand Italia per una valutazione preliminare della famiglia prodotto e delle verifiche ancora necessarie.
